신생아 특례 버팀목대출 2편 : 가계약 및 계약, 임대차 계약신고, 확정일자

 

신생아 특례 버팀목대출(1) 블로그에서 설명드린 자금판단, 매물 알아보기, 은행 사전상담에 이어 이번에는 가계약과 계약, 임대차 계약신고, 확정일자받는 것까지의 경험과 알게된 사실을 공유해드리겠습니다.

혹시 신생아 특례 버팀목대출1편(자금 판단, 매물 알아보기, 은행 사전상담)에 대해서 궁금하신 분들은 아래 박스 참고사시면 되겠습니다.

신생아 특례 버팀목대출(전세대출) 핵심진행순서

먼저 신생아 특례 버팀목대출(전세대출) 핵심진행순서입니다. 첫번째 블로그에서도 설명은 드렸지만, 순서는 계속해서 올려드려야 할 것 같아서 같이 올려드립니다.

저는 큰 틀에서의 진행과정을 아는데 시간이 너무 걸렸습니다. 알고 계신 분들도 많겠지만 리마인드한다는 생각으로 참고하시면 좋을것 같습니다.

우선 큰 틀을 알고 계시고, 각 항목별 세부적으로 알아보면서 확인한 사항들에 대해서는 글 내용 참고하시면 많은 도움 되실 것 같습니다.

  ※ 뒤쪽에 기간은 잔금일(입주일, 대출실행일) 기준 여유를 가질 수 있는 기간입니다.

 

1. 부동산 방문 매물 알아보기 (가계약은 아직) / 약 8주 전

2. 은행에서 해당 매물로 상담받기 / 대출 희망 은행지점 방문 상담,  약 8주 전

3. 결정한 매물에 대해 공인중개사 통해 가계약 및 계약일정 잡기 / 약 7주 전

4. 공인중개사 사무소에서 임대차계약 , 주민센터 임대차 신고 및 확정일자 받기 / 약 6주 전

  ※ 공인중개사사무소 , 주민센터 방문

5. 확정일자 받은 당일 기금 e 든든 신생아 특례 버팀목대출 신청 / 약 6주 전

  ※ 온라인 신청 (대출실행일 기준 최소 30 일 이전 신청)

6. 기금 e 든든 사전자산심사 결과 문자 전달 / 약 6주 전

7. 은행 방문하여 대출 신청서 작성 / 약 5주 전

  ※ 은행문의 결과 영업일 기준 30일 이전 은행 방문 권장

8. 대출 승인 및 사후자산심사 결과 확인 / 약 2주 전

9. 대출실행일 전날 또는 당일아침 언제쯤 임대인에게 입금하면 된느지 전화로 확인 / 약 1일 전

10. 대출실행일 맞추어 공인중개사사무소에서 임대인과 잔금확인 및 열쇠 받고, 주민센터에서 전입신고하기 / 당일

11. 은행에서 대출실행일 ( 잔금일 ) 또는 다음날 실제 집에 방문해서 점유상태 확인 / 당일

 

신생아 특례 버팀목대출(전세대출) 단계별 세부내용

4단계. 가계약 및 계약일정 확정

1. 가계약이란?

가. 부동산에서 가계약은 매매목적물, 대금, 지급시기 등 핵심이 합의되면 민법상 계약으로 법적효력을 가지는 정식 계약입니다.

 

나. 통상 가계약을 체결한 경우 공인중개사는 해당 매물을 더이상 다른사람에게 보여주지 않고, 임대인도 추가로 세입자를 구하지 않습니다.

 

다. 가계약금은 계약의 일부로 볼 수 있기 때문에 파기시 가계약금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 그렇기 때문에 반드시 계약 내용과 특약사항을 확인하고 가계약금을 보내야합니다.

 

라. 가계약과 관련된 사항은 공인중개사와 문자로 주고받고, 해당내용을 근거로 가지고 있는 것이 추후에 문제가 되었을때 도움이 될 수 있습니다.

 

2. 진행순서

가. 은행을 방문하여 매물에 이상이 없는 것을 확인하고, 계약을 해야겠다고 마음먹었다면 가계약을 하겠다고 공인중개사에게 연락하여 의사표현을 해야합니다.

 

나. 공인중개사는 임대인과 연락하여 가계약을하는 것을 최종 결정하게되고, 문자로 임대인과 임차인에게 가계약 내용에 대해 작성하여 보내줍니다.

 

다. 이때 중요한 것은 가계약금을 임대인 계좌로 보내기 전에 반드시 특약사항으로 반영할 내용을 미리 협의해야합니다. 특약반영사항은 아래에서 다시 설명하겠습니다.

 

라. 공인중개사가 보내준 가계약 내용을 확인하고 특약내용 반영까지 이상이 없다면 임대인 명의의 통장으로 통상 보증금의 1%, 계약금의 10% 를 입금하면 가계약이 체결된 것으로 봅니다.

 

마. 가계약금을 보내면 가계약이 체결되고, 계약날짜 등 일정을 공인중개사를 통해 임대인과 조율하면 됩니다.

 

3. 가계약 시 특약사항

가. 가계약 시 모든 특약사항을 전부 정할 필요는 없으나, 최대한 원하는 조건의 특약사항을 가계약 내용에 반영하도록 해야합니다. 그렇지 않다면 계약 시 임대인이 해당 특약내용을 거절하는 등 문제와 의견차이가 발생하여 계약이 원활하게 진행되지 않을 수 있습니다.

 

나. 물론 보증금의 1% 수준이라고는 하지만 보증금이 3억이라고 하더라도 가계약금은 약 300만원이기 때문에 임차인 입장에서는 가계약이 체결된 이후 특약사항을 반영하는데 조심스러울 수밖에 없습니다 .

 

다. 특약반영사항(매우중요!!!!!)

1) 임대인은 본 계약기간 동안 해당 주택에 추가 근저당권, 가압류, 담보권 등을 설정하지 않는다.

2) 임차인이 주택도시기금(버팀목 전세자금대출) 등 금융기관 대출이 불가할 경우, 계약을 해제할 수 있으며 계약금은 전액 반환한다.

3) 전세보증보험 가입이 불가할 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있으며 계약금은 전액 반환한다.

4) 임대인은 임차인의 전입신고 및 확정일자 부여에 이의를 제기하지 않는다.

5) 임차인의 대항력 효력발생시(잔금 지급일 다음날 00 시 이전) 까지 ‘매도금지’ 및 ‘근저당권설정금지’ 하며, 근저당, 압류 등 권리변동이 발생할 경우, 임차인은 계약을 해지하고 계약금을 전액 반환받는다.

6) 잔금일이 임대인 사유로 지연될 경우, 임대인은 지연기간 동안의 손해를 배상한다.

7) 계약일 현재 주택의 주요시설(보일러, 수도, 전기 등)에 이상이 있을 경우 임대인은 입주 전까지 수리 완료한다.

※ 2번사항의 경우 임대인이 본인의 집을구해야하는 상황 등 좋아하지 않고, 반대할 수 있습니다. 임대인이 정 위 특약을 반영할 수 없다고 한다면, 계약일 기준 10일 이내 등 조건을 달고 반영하는 것도 고려해보시면 좋습니다.

※ 공인중개사에 따라 1번사항은 임대인의 권리를 침해하는 사항이라 반대할 수 있는데, 이건 중개사마다 다른 부분이어서 공인중개사와 잘 협의해보시면 좋을 것 같습니다.

 

5단계. 공인중개사 사무실에서 계약하기

1. 준비물 : 신분증, 인감도장(없어도 됨, 서명 가능)

※ 계약하는 임차인은 반드시 세대주여야 정책대출이 가능함!!

 

2. 진행순서

가. 계약하기로 정해진 시간보다 10분정도는 먼저 가서 공인중개사와 특약반영사항과 계약서를 한 번 검토하시는 시간을 가지면 좋습니다.

 

나. 임대인도 도착하게되면 공인중개사와 함께 임대차 계약서, 중개대상물 확인 설명서, 등기부등본, 건축물대장, 토지대장을 최종적으로 설명을 듣고 궁금한게 있으면 물어보시면 됩니다.

※ 이 때, 임차인은 등기부등본, 계약서, 임대인 신분증 모두 동일인인지 확인해야 합니다.

 

다. 중개대상물 확인 설명서에도 나오긴 하지만 임대인의 국세, 지방세 체납 여부에 대해서도 먼저 이야기하고, 있다면 잔금일 전까지 정리하도록 이야기하는게 좋습니다.

※ 만약 체납사항이 있다면 특약으로 반영하는 것도 고려하면 좋습니다.

 

라. 가능하면 임대인이 가지고 온 신분증 진위여부도 확인하면 좋습니다.

※ 주민증록증 : 정부 24- 진위확인 - 인터넷발급문서 진위확인 - 주민등록증 진위 확인

※ 운전면허증 : 정부 24- 자주찾는서비스 - 운전면허정보 - 이용방법은 이렇습니다 - 사이트가기

※ 정부24는 아래 링크로 바로 이동하시면 됩니다.

 

마. 계약서, 중개대상물 확인 설명서에 임대인, 임차인, 공인중개사가 각각 서명 또는 도장을 찍고, 계약금 납입영수증을 임대인 도장을 찍어 임대인과 임차인이 1부씩 나눠 가지면서 계약은 끝이 납니다.

 

3. 계약 전 확인사항

가. 임대인 국세, 지방세 체납사항이 있는지 확인, 있다면 잔금일 전까지 정리하는 것에 대해 협의

 

나. 보증보험 가입가능여부 확인 : 선순위 근저당 포함 보증금이 주택가격의 90%를  넘으면 안됨

※ 주택가격 : KB 부동산 시세 또는 공시지가의 140% 에 해당하는 가격

 

다. 공인중개사가 중개업소 사업자등록증 상의 대표자인지 확인

※ 씨리얼 → 찾기서비스 → 부동산중개업조회

※ 씨리얼 홈페이지는 하단 박스를 통해 이동 가능

 

라. 공인중개사에 보증보험증서 또는 공제증서 사본 발급 요구

 

마. 걱정된다면 ‘자가진단 안심전세앱’ 활용해 필요사항 확인

※ 자가진단 안심전세앱은 하단 박스를 통해 이동 가능

 

4. 주의사항

가. 임대인이 아닌 대리인과 계약하는 경우 : 임대인의 인감증명, 위임장, 주민등록증 사실 확인 필수!

※ 인감증명 진위여부 확인 : 정부 24- 서비스 - 사실 / 진위확인 - 본인서명발급 사실확인

 

나. 만약 매물이 공동명의인 경우 명의자 전원과 모두 계약해야하니 다시 한 번 확인

 

6단계. 임대차 계약신고 및 확정일자 받기

저는 특이한 케이스라 확정일자 받는게 생각보다 어려웠습니다. 저와 비슷한경우이신분들은 반드시 참고해서 해주셔야 나중에 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다. 온라인 또는 주민센터 방문해서 할 수 있는데, 온라인은 1~2일 소요된다고해서 저는 주민센터에서 했습니다. 그래서 주민센서 기준으로 설명드릴게요.

 

1. 준비물 : 계약서, 임차인 신분증

2. 진행순서

가. 주민센터에 방문하여 임대차 계약신고와 확정일자 받으로 왔다가 하고 계약서, 신분증 제출하면 민원창구에서 작성해줍니다.

 

나. 작성이 완료되면 예전처럼 계약서에 빨간 날짜 도장의 확정일자를 찍어주지는 않고, 주택임대차 계약 신고필증이라는 것을 줍니다.

※ 신한은행 기준 필요서류에는 ‘확정일자부 계약서’라고 명시되어있기는 하지만 임대차 계약 신고가 의무가 된 이후에는 계약서와 신고필증을 가지고 방문하셔도 전혀 문제 없습니다.(신한은행 메일 문의 완료 사항)

 

다. 담당하시는 공무원분이 직접 타이핑 치시는 것이기 때문에 신고필증을 받으면 반드시 계약서 내용과 동일한지 확인해야 합니다.

※ 일치하지 않는 것이 있다면 나중에 보증보험 가입이후 문제가 생겼을때 보증금 지급이 거절되거나, 소명 해야되는 문제가 생길 수 있습니다.

 

라. 추가로 임대인의 지방세 체납사항을 확인하고 싶으시다면 주민센터에 이야기하시면 체납액을 확인하실 수 있으시니 불안하신분들은 같이 확인하시면 됩니다.

※ 임차인 신분증과 ‘중개대상물 확인 설명서’ 에 임대인이 열람 동의한다에 체크만 되어있으면 확인 가능하나, 종이로 주거나 사진촬영은 제한되고 확인만 가능합니다.

 

3. 문제사항과 해결방법

가. 저는 아파트가 지어진지 오래된 아파트다보니 지번이 2개가 있었습니다. 예를 들어 1동은 지번주소가 홍길동 123인데, 2~4 동은 지번주소가 홍길동 124인 경우입니다. 이런 경우 내가 1동을 대상으로 계약한다고 하더라도 등기부등본을 보면 “홍길동 124 외 1필지, 000 아파트” 와 같이 대표지번만 나와 있습니다.

 

나. 이 때 주민센터에서는 계약서에 “홍길동 124 외 1필지” 인데, “외 1 필지”를 별도로 입력할 수 없으니 “홍길동 124” 로만 신고필증을 작성해주는 경우가 있습니다. 이런 경우 문제가 내가 거주하는 1동과 2~4동은 지번주소가 다르기 때문에 도로명주소가 달라집니다. 또한 나는 실제로는 홍길동 123인 1동에 사는데 신고는 홍길동 124로만 되어있으니 확정일자 인정을 안해줄 수 있는 문제가 있습니다.

 

다. 주민센터에서는 안된다고만 반복하여 부동산거래관리시스템에 문의해본 결과 “기타주소” 란에 “외 1 필지” 라고 작성하면 주소가 “홍길동 124 외 1필지”로 작성됩니다. 이렇게해서 저도 확정일자 및 확정번호를 정정해서 발급받을 수 있었습니다 .

 

라. 물론 아파트 대표지번이니 문제가 안된다고 하시는 분들도 계십니다. 하지만 문제가 안되면 아무 문제 없지만, 문제가 생겼을때 문제가 되어 버리면 아까운 보증금에 문제가 생길 수 있고, 내 보증금을 문제 안된다고 이야기한 사람들이 책임져주지 않으니 정말 토시 하나까지 꼼꼼하게 봐야합니다.

 

저는 개인적으로 임대차계약 신고 과정에서 신고필증에 반영이 안되는 것 때문에 주민센터 담당자분과 언성이 높아질뻔하면서까지 복잡하게 진행되었습니다. 빨리 처리하고 대출신청도 해야되는데 너무 답답하고 신경쓰이더라구요. 여러분들은 부디 저와 같은 일이 없으시기를....... 혹시나 주민센터에서 안된다고 하시면 부동산거래관리시스템에 직접 전화해서 문의를 해보시는게 빠르십니다. 아래 부동산거래관리시스템 주소를 박스에 링크 걸어 놓을테니 참고하세요.

 

내용이 너무 길어지니, 다음 3편에 이어서 작성하겠습니다.

다음은 버팀목 대출 신청, 사전자산심사 적격, 은행 지점 방문하여 대출신청하기입니다.

궁금하신게 있으시면 댓글 남겨주시면 제가 아는 선에서 설명드릴게요~!!